Investimentos

Fundos imobiliários: como funcionam?

Você sabe o que são e como funcionam os fundos imobiliários? Confira nesse post tudo sobre esse tipo de investimento para descobrir se vale a pena investir.

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por Maria Luísa Barbosa

29/03/2021 | Atualizado em 05/07/2021

Descubra se vale a pena investir em fundos imobiliários

Te contaremos aqui sobre os fundos imobiliários. Confira! | Imagem: Rexperts
Te contaremos aqui sobre os fundos imobiliários. Confira! | Imagem: Rexperts

Quando se trata de investimentos, existem diversas opções que os investidores podem optar para garantir maior rentabilidade. E para escolher o ideal, é necessário que você conheça a fundo o tipo de investimento para garantir que ele está condizente com suas expectativas e com o tipo de investidor.

De fato, uma das opções de investimento mais procurada são os fundos imobiliários. E o motivo disso são os benefícios que ele proporciona, que vão desde a facilidade para contratar até sua rentabilidade e liquidez.

Mas afinal, do que se trata fundos imobiliários? O que fazer para investir? Qual é o investimento mínimo necessário? Se você também deseja esclarecer essas e outras questões a respeito do assunto, basta continuar a leitura deste post. Vem com a gente!

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O que são fundos imobiliários?

Veja o que são fundos imobiliários. | Imagem: Modalmais
Veja o que são fundos imobiliários. | Imagem: Modalmais

Os fundos imobiliários, também conhecidos através da sigla FIIs, trata-se de um grupo de pessoas que possuem um objetivo em comum: realizar investimentos em ativos imobiliários.

Tais investimentos ocorrem através da Bolsa de Valores em que o investidor poderá comprar uma ou mais cotas do fundo para garantir sua lucratividade por meio da valorização da cota ou da distribuição de rendimentos que o administrador do FII realiza.

Ou seja, os investidores do fundo colocam dinheiro em forma de cotas, sendo administrado por um gestor. Sendo este o profissional responsável pela localização e realização de investimentos atrativos a fim de garantir boa rentabilidade ao fundo.

Entretanto, vale ressaltar que um fundo imobiliário poderá ter também outros tipos de investimentos com ligação ao setor imobiliário. São outros tipos de investimentos que se enquadram nos FIIs: Letras de Crédito Imobiliário ou Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Confira a seguir quais são os tipos de fundos imobiliários. | Imagem: InfoMoney
Confira a seguir quais são os tipos de fundos imobiliários. | Imagem: InfoMoney

Em relação aos tipos de fundos imobiliários, vale ressaltar que existem diversos tipos disponíveis no mercado. Estes que se diferem de acordo com suas estruturas, estratégias e carteiras de ativos.

No entanto, é possível classificar os FIIs em duas grandes modalidades, são elas:

  • Fundos de tijolo: os fundos de tijolo possuem um foco majoritário em empreendimentos físicos. Ou seja, eles têm como princípio investir na aquisição, construção e/ou aluguéis de imóveis comerciais, tais como: shoppings centers, faculdades, hospitais, agências bancárias, centros de distribuição, galpões e demais prédios e empreendimentos comerciais;
  • Fundos de papel: já o fundo de papel tem como objetivo o investimento em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como é o caso da LCI, CRI, títulos de recebíveis imobiliários e outros. Neste caso, sua rentabilidade virá através dos juros e dividendos que são pagos por esses títulos, ou até mesmo através da venda deles.

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Qual o investimento mínimo necessário?

Te contaremos qual é o investimento para fundos imobiliários. Veja | Imagem: SpaceMoney
Te contaremos qual é o investimento para fundos imobiliários. Veja | Imagem: SpaceMoney

Bom, em relação ao investimento mínimo para fundos imobiliários, a resposta é: depende. Este valor poderá variar de acordo com cada fundo. Entretanto, a boa resposta é que o valor mínimo costuma ser bem baixo, a partir de R$ 100,00 por exemplo (sendo uma boa opção para investidores iniciantes).

Mas atenção: os FIIs possuem custos para investimento que não podem ser ignorados, portanto, esteja ciente disso no momento da sua decisão. São taxas relacionadas a este investimento: taxa de administração e taxa de performance. Para maiores esclarecimentos, recomendamos que você converse com os consultores da corretora de investimentos que você escolher.

Como funciona a entrada e saída de fundos imobiliários?

Funcionamento entrada e saída dos fundos imobiliários. | Imagem: Blog Claritas
Funcionamento entrada e saída dos fundos imobiliários. | Imagem: Blog Claritas

Diferentemente da maioria dos fundos, onde há um número ilimitado de aplicações e resgates, os FIIs não permitem a entrada e saída de cotistas livremente.

Os fundos imobiliários funcionam da seguinte forma: quando são construídos, eles abrem captação durante um período determinado. Neste tempo, os interessados poderão mostrar o interesse em adquirir as cotas por um valor no qual também será determinado. Essa ação então é chamada de oferta pública.

Depois da captação, os cotistas receberão o número das cotas pelas quais eles se candidataram. E a partir deste momento não serão mais aceitos novos cotistas ou novos aportes. Portanto, para adquirir uma cota, é necessário ficar de olho nas oportunidades.

Se porventura o gestor do fundo optar pela abertura de novas cotas será necessário que ele faça uma nova emissão de cotas para que seja possível a divulgação de uma nova oferta pública.

Se tratando dos resgates, é bom dizer que estes também não poderão ser feitos durante o período de vigência dos FIIs. Ou seja, eles só ocorrerão quando o fundo encerrar as atividades. Sendo assim, a única forma de sair do investimento e reaver a quantia investida antes deste período, é realizando a venda para outro investidor interessado.

A boa notícia é que essas cotas costumam ser muito procuradas por estes investidores interessados, sendo negociadas dentro da própria bolsa de valores. Ou seja, as cotas entram para negociação como se fossem ações.

E para a negociação, é necessário que você tenha uma conta em uma corretora de valores, uma vez que as compras e vendas normalmente ocorrem via home broker. Lembrando sempre que essas transações podem estar sujeitas às taxas de negociação de ações, como é o caso de corretagem e custódia.

O que é a cota de Fundo Imobiliário?

Veja o que falamos sobre cota de fundos imobiliários. | Imagem: App Investe
Veja o que falamos sobre cota de fundos imobiliários. | Imagem: App Investe

A cota dos fundos imobiliários é o que representa, de fato, as suas frações do patrimônio. Ou seja, é através dela que você pode se tornar dono de grandes empreendimentos imobiliários (como te contamos anteriormente).

A cota de FII deve ser nominativa e escritural, embora não haja nenhum certificado, sendo necessário apenas um registro eletrônico no nome do investidor. Além disso, ela costuma haver os mesmos direitos e deveres a todos os cotistas daquele empreendimento.

Em outras palavras, quem possui cota de fundo imobiliário pode considerar que recebe aluguel de um bem. Porém, não é necessário ter preocupações como aluguel de um imóvel físico, como: pagar impostos, cobrar locatários e/ou fazer manutenções.

Qual é o rendimento de um fundo imobiliário?

Rentabilidade dos fundos imobiliários. | Imagem: InfoMoney
Rentabilidade dos fundos imobiliários. | Imagem: InfoMoney

Bom, o que podemos te dizer é que a rentabilidade dos fundos imobiliários poderá variar bastante. E isso está relacionado a diversos fatores, como é o caso da situação do setor, composição do patrimônio e valor das cotas.

Mas para te ajudar a entender, imagine o FII como um empreendimento físico. Ou seja, aqueles que estão em localizações melhores serão mais bem avaliados do que outros que ficam em localidades mais afastadas.

Esse foi apenas um dos exemplos que deve ser avaliado na hora de calcular a rentabilidade dos fundos imobiliários. Para ter em mente qual o valor real, converse com especialistas a respeito do fundo que você deseja investir.

Qual é a forma de lucrar?

Saiba mais a respeito da lucratividade dos fundos imobiliários. | Imagem: SpaceMoney
Saiba mais a respeito da lucratividade dos fundos imobiliários. | Imagem: SpaceMoney

Quando você opta pelo investimento nos fundos imobiliários, você tem duas formas de lucrar. A primeira delas (e mais óbvia) é através dos rendimentos pagos pelo fundo.

Vale dizer que estes rendimentos proporcionam algumas vantagens que vão além da lucratividade, como é o caso da isenção de imposto de renda para pessoa física. Isso faz com que eles sejam ainda mais atrativos para os investidores iniciantes, mas lembre-se: será proporcional ao número de cotas adquiridas.

Em relação aos rendimentos, estes costumam acontecer de forma periódica conforme estipulado em contrato. Já seu pagamento é feito em dinheiro/transferência diretamente para a conta do investidor.

Já a segunda forma de lucrar através dos fundos imobiliários é através da valorização da cota. Nesse caso, haverá uma tributação de 20%, além de haver recolhimento de imposto de renda por parte do investidor.

Porém, é importante que você tenha em mente que assim como pode ocorrer a valorização do fundo e consequentemente a lucratividade, há também chances de desvalorização e com isso um prejuízo para você.

Qual é a diferença entre FIIs e outros fundos de investimento?

Citamos as diferenças entre FIIs e outros investimentos. Confira! | Imagem: Remessa Online
Citamos as diferenças entre FIIs e outros investimentos. Confira! | Imagem: Remessa Online

Se tratando de fundos de investimento, os FIIs podem sim parecer com outras opções conhecidas no mercado. Contudo, é importante ter em mente que também haverá algumas diferenças para que você possa ficar por dentro dos principais aspectos a respeito dos fundos imobiliários.

A primeira questão que vale a pena levantar, e que inclusive já foi citada anteriormente nesse post, é que os fundos imobiliários não permitem aplicações e resgates a qualquer momento, além de possuir número de cotas limitado. Ou seja, somente no momento do seu lançamento é que os gestores do fundo abrem as cotas para aquisição. Assim, quem desejar adquiri-las deverá ficar de olho para não perder essa oportunidade.

Após este período, ninguém mais poderá comprar cotas, como também não será possível realizar os resgates, sendo que a única opção que o investidor tem para passar os fundos para frente é negociando-os com outros investidores (falamos sobre isso acima).

Sendo assim, o segundo ponto que os fundos imobiliários se diferenciam dos demais é realmente em relação ao resgate e aporte mínimo, que neste caso também não é possível.

Investir em fundos imobiliários vale a pena?

Mas afinal, vale ou não vale a pena investir em fundos imobiliários? Te contamos abaixo. Veja! | Imagem: Localiza Imóveis
Mas afinal, vale ou não vale a pena investir em fundos imobiliários? Te contamos abaixo. Veja! | Imagem: Localiza Imóveis

Com tudo que foi dito acima, você deve estar se perguntando: mas afinal, o investimento em fundos imobiliários é um bom negócio? Para responder essa pergunta, resolvemos antes separar alguns benefícios que esse tipo de investimento pode te proporcionar:

  • Juros baixos: as taxas de juros desse tipo de investimento está em queda, fazendo com que ele se torne uma excelente alternativa para os investidores;
  • Recuperação do ciclo imobiliário: o setor imobiliário está se recuperando, o que representa uma boa oportunidade para investimentos. Além disso, é bom lembrar que o setor imobiliário é muito bom para investir, seja a curto ou longo prazo;
  • Facilidade: comprar ou vender uma cota no FII é muito mais fácil do que investir em um imóvel. Basta que você tenha uma conta em uma corretora de investimentos, acessar o home broker e realizar a transação;
  • Liquidez: em relação à liquidez, podemos dizer que essa também é maior do que quando comparado a um imóvel. Além disso, você poderá vender suas cotas quando desejar;
  • Diversificação: com os fundos imobiliários você consegue diversificar seu portfólio de investimentos, visando sempre a maior lucratividade;
  • Maior rentabilidade: a rentabilidade dos fundos imobiliários são bastante satisfatórias, e na maioria das vezes também superam os imóveis físicos;
  • Isenção no imposto de renda: quem possui cotas em FIIs garantem isenção no imposto de renda, garantindo então uma boa economia.

Em contrapartida, vale dizer também que o investimento em FIIs apresenta algumas desvantagens. São elas: necessidade de uma gestão eficiente e cobrança de custos de corretagem.

Conclusão

O investimento em FIIs vale a pena, desde que você leve em consideração alguns pontos importantes. | Imagem: Construtora Renault Diniz
O investimento em FIIs vale a pena, desde que você leve em consideração alguns pontos importantes. | Imagem: Construtora Renault Diniz

Por fim, agora que você já sabe quais são as principais vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários, é bem provável que você já consiga se decidir se este é ou não é um bom investimento para você.

No momento da decisão, lembre-se de considerar algumas questões importantes, como: estilo de investidor, valor para investir, taxas necessárias para investimento e rentabilidade do empreendimento escolhido.

É isso! Esperamos que você tenha gostado do post e que possa ter compreendido as principais questões à respeito do assunto.

E caso você queira conhecer outros tipos de investimentos para que possa entender se essa é realmente a sua escolha ideal, não deixe de acompanhar nosso blog para mais dicas e informações sobre investimentos e mercado financeiro. Te esperamos por aqui!

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Sobre o autor

Maria Luísa Barbosa

Publicitária com vasta experiência em criação de conteúdo para web. Escrevo sobre finanças há mais de um ano com objetivo de te auxiliar a ter uma melhor experiência financeira. Nas horas vagas, sou mãe de pet, amante da arte e da moda. Prazer, Malu! (:

Revisado por

Tathiane Mantovani

Editor(a) sênior

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