Com a queda da taxa básica de juros no Brasil (4,5% ao ano), o investimento em fundos imobiliários experimentou uma grande crescente nos últimos dois anos. O número de pessoas físicas que investiram neste produto passa de meio milhão, até o momento. 

E mesmo com a subida de 36% em 2019, ainda há perspectiva de ganhos neste mercado. Contudo, é preciso apostar na diversificação da carteira para ter um resultado no portfólio como um todo. 

Para isso, especialistas da Infomoney sugerem uma alocação com pesos iguais com segmentos mais líquidos de fundos imobiliários, como: lajes corporativas, shoppings, escritórios e fundos que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Segundo Ricardo Almendra, CEO da gestora RBR, com um investimento em três fundos de cada segmento, sua carteira estará muito bem diversificada. 

Diante desse cenário, separamos os melhores fundos imobiliários para investir em 2020. 

Caso você seja  iniciante em fundos imobiliários é importante saberem o que são. Basicamente, os FII são compostos por investimentos do setor imobiliário como um todo. Eles podem ser:

Fundos de tijolos. Compostos por imóveis físicos, como: edifícios empresariais, hotéis e shoppings centers. 

Fundos de papeis. Composto por aplicações do setor imobiliário, como: CRA, CRI, LCA e LCI. 

O patrimônio dos fundos imobiliários é dividido por cotas de valores iguais. Sendo assim, quando se investe nesses papeis, você está adquirindo partes dos imóveis. 

Primeiramente, é preciso acompanhar diariamente as movimentações tanto do patrimônio como do mercado. Se você não puder fazer isso, recomenda-se contratar um gestor especializado. 

Ademais, esse acompanhamento é fundamental para realizar as alocações na sua carteira de investimento a fim de obter a melhor rentabilidade possível. E, então, conseguir renda através dessas alocações. 

Outra forma de obter retorno é com a valorização do imóvel por si só. E por esse motivo, são raros os patrimônios que possuam imóveis sobrevalorizados. 

Como uma grande parte dos FIIs são compostos por aplicações de renda fixa, há maior estabilidade. Por isso, o lucro proveniente desse investimento ocorrem por meio do rendimento dos ativos e da valorização das cotas. 

O processo por si só é bastante similar ao de compra e venda de ações. 

Um dos principais motivos para investir é a característica de renda mensal. Ideal para quem tem o objetivo de atingir a independência financeira ou viver de renda. 

Os FIIs permitem que você usufrua do investimento em um imóvel, mas com os benefícios de uma liquidez imediata. O que não ocorreria com a aquisição de um imóvel físico, de fato. Com a perspectiva de ainda maior crescimento em 2020, o momento para investir é ideal.

Como qualquer outro investimento, a rentabilidade é variável. Os fatores que influenciam no rendimento são diversos, como: composição do fundo, valor da cota, expectativa de crescimento do setor, etc. 

Um dos fatores que mais influenciam a rentabilidade dos FIIs é a localização. Quanto melhor localizado, maior serão os retornos, em relação às regiões mais afastadas, por exemplo. 

Em outras palavras, a rentabilidade é similar a do bem físico. 

Outro fator que influencia é o pagamento do aluguel. Como os fundos imobiliários tem esse custo, isso afeta o rendimento das costas. Sendo assim, o fundo pode sofrer oscilações. 

Essa oscilação ocorre devido à vacância. Que significa o preenchimento das unidades vazias. Quanto maior o número de inquilinos, maior será o rendimento do investimento. 

A caracterização de um bom fundo imobiliário está ligada ao crescimento contínuo. Tanto das cotas quanto dos proventos pagos aos investidores. 

Por ser um investimento composto também por renda variável, o desempenho está sujeito a sofrer oscilações. 

Entretanto, 2020 está com ótimas expectativas. E, segundo Celina Nunes, presidente da Cushman & Wakefield na América do Sul, agora pode ser o último momento para realizar bons investimentos nesse setor. 

Isso porque as projeções indicam que o preço do metro quadrado deverá valorizar devido a:

Os shoppings center devem ser um dos imóveis mais beneficiados com essa retomada da economia. Com um crescimento da mesma, o poder de consumo aumenta e a vacância diminui. 

Portanto, há uma grande possibilidade dos administradores de FIIs investirem em novas aquisições e reformas de shoppings. 

Com esse aquecimento econômico, os e-commerces brasileiros também devem ser favorecidos. O maior exemplo é a chegada da Amazon Brasil. E as expectativas é que ela expanda suas operações com o aluguel de centros logísticos, como galpões. 

Outras companhias devem seguir o mesmo caminho por conta da ascensão das compras online.

Inegavelmente, galpões localizados nos grandes centros e suas proximidades e com infraestruturas voltada ao transporte inteligente receberão maior atenção. 

Outro fator é aumento da confiança do empresário que já iniciou em 2019. A perspectiva é que ocorra um favorecimento dos fundos imobiliários de lajes corporativas e escritórios. 

Assim sendo, as empresas buscarão locais estratégicos e as vacâncias irão diminuir nesse tipo de imóveis. 

Os FIIs de papel também devem receber atenção. Mesmo com a estabilidade da taxa de juros em um patamar mais baixo, é possível retorno aos investidores desse tipo de fundo. Isso se deve ao fato de que a ascensão econômica corrobora para a emissão de CRIs por parte das empresas. E, LCIs por parte dos bancos. 

Neste contexto, por serem títulos do setor privado, os vencimentos de longo prazo é que apresentarão maior rentabilidade. O que pode não ser uma boa aposta para quem deseja liquidez mensal. 

Ademais é importante apostar na diversificação de sua carteira, conforme já afirmamos, e os FIIs de papel podem ser uma boa opção caso a situação das previsões se inverta ao longo do ano. 

Especialistas como a Ágora Investimentos e a Rico estão otimistas com o crescimento dos FIIs e fizeram suas apostas. A seguir, mostraremos quais são elas. 

Essa é uma das grandes apostas para 2020, com uma expectativa de alto em torno de 25,1% nos próximos doze meses. 

Esse é um fundo do tipo tijolo. O seu segmento é de shopping center e tem como objetivo a exploração imobiliária e também o ganho de capital através da compra e venda de cotas. 

O fundo teve suas atividades iniciadas em dezembro de 2017 e tem participação majoritária o Maceió Shopping (em Maceió, AL). Ele é administrado pelo Genial Investimentos Corretora de Valores Mobiliários S.A. 

Esse fundo tem uma perspectiva de valorização em torno de 22,02%.

Essa é uma aposta do Banco Votorantim com a maior oferta de FIIs dos últimos 5 anos, com uma captação de R$1,2 bilhão.

O fundo é do tipo tijolo. E seu segmento é de shopping center. 

Esse fundo tem uma perspectiva de valorização em torno de 17,98%. O VISC11 é um fundo do tipo tijolo. O seu segmento é de shopping centers gerido pela Vinci Partners.

Seu portfólio é composto por dez shoppings com localização nas capitais metropolitanas com um milhão habitantes. Os imóveis estão presentes em oito estados diferentes e totalizam mais de 60 mil m².

BBPO11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo. E o seu segmento é o bancário. 

Ele foi constituído em setembro de 2011 e é administrado pelo Votorantim Asset Management DTVM Ltda., com uma carteira de títulos e valores imobiliários. 

SAAG11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo. E seus investimento também são destinados ao segmento bancário. 

Ele foi constituído em setembro de 2012 pelo Santander Agências e é administrado pelo Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. Começou com aquisição de ativos imobiliários do Banco Santander S.A. e posteriormente passou para “sale-lease-back”, locação atípica. 

Além de ter aplicações nos ativos imobiliários, também tem em renda fixa, como: títulos de emissão de instituição financeira “AA” ou superior, títulos públicos federais, CDB, LCI, CRI e cotas de fundos de renda fixa que possuem liquidez diária.

Esse FII investe em ativos de renda fixa do segmento imobiliário com predominância de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). 

A estratégia desse fundo é mais ousada e possui grande investimento em empresas de médio porte, além de relevante concentração em CRIs. Entretanto, ainda assim, ele possui bons rendimento em comparação a outros fundos com características similares.

O MGFF11 tem uma composição de carteira da seguinte forma: 64% em fundos imobiliário, 35% em fundos de renda e 0,3% em LCI e ativos com maior liquidez. 

Um de seus grandes diferenciais são as aquisições de edifícios corporativos AAA e com localização nas regiões centrais de São Paulo, no eixo comercial. Seu segmento é de lajes corporativas. 

O retorno vem sendo bastante positivo para os investidores e há grandes perspectivas para esse ano.

Esse é um fundo imobiliário do tipo tijolo com o segmento de shopping centers. Ele tem um dos melhores desempenhos do setor, como o Iguatemi. 

Isso se deve ao investimento em bons empreendimentos e um bom fluxo de consumidores. 

Também um fundo imobiliário do tipo tijolo e do segmento de shopping centers. É uma ótima opção para quem procura bons rendimentos a curto prazo. 

Em seu portfólio constam 12 shoppings centers, como: Shopping Center Penha (18%), Shopping Parque Dom Pedro (17%) e o São Bernardo Plaza Shopping (10%).

As taxas de vacância são baixas e as regiões são bem valorizadas e com ótima infraestrutura.

Fundo do tipo tijolo e do segmento de galpões logísticos. Sua concentração é nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. 

Foi constituído em 2012, é administrado pela Rio Bravo e gerido pela SDI.

Há uma boa perspectiva de crescimento e diversificação, tendo melhor desempenho em relação aos seus pares. 

Este é um fundo que foca na aquisição de condomínios fechados e ativos financeiros como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), cotas de FII, cotas de FIDC, cotas de FI Renda Fixa e Debêntures.

O HGLG11 é um FII do tipo tijolo. Seu segmento é de galpões logísticos. Existe há nove anos e gera retornos acima do CDI. O fundo apresenta uma ótima distribuição de proventos e valorização das cotas.

Esse fundo explora os galpões logísticos e industriais, realizando a compra e venda dos imóveis. 

É do tipo tijolo e tem como foco conseguir inquilinos com baixo risco e com contratos com prazo médio de 12 meses. 

Este FII foi constituído em julho de 2010. Concentra seu portfólio em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliários (LCI) e Letras Hipotecárias (LH). 

Como você pode perceber, investir em fundos imobiliários em 2020 pode ser uma ótima opção se vocês está procurando estabilidade financeira. Ou viver de renda. E, caso você esteja procurando investimentos de longo prazo, os FIIs de papel também são ótimas opções. 

Ter rendimentos a partir de imóveis adquirindo pequenas partes do mesmo apresentam maior liquidez e menores custos. 

Inegavelmente, com a previsão de ainda maiores crescimentos em 2020, principalmente em fundos imobiliários do segmento de shopping centers e galpões logísticos, agora é o momento para realizar bons negócios com preços melhores. 

Dessa forma, com o crescimento econômico apresentado já no início deste ano, os imóveis tendem a valorizar cada vez mais.

Logo, as oportunidades de aquisição de fundos a um bom preço irão passar. 

Em conclusão, a diversificação da carteira é fundamental para ter um bom retorno. Assim, aposte em um portfólio que contenha pelo menos três FIIs de cada segmento. 

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