Con la caída del tipo de interés básico en Brasil (4,5% al año), la inversión en fondos inmobiliarios ha experimentado un gran aumento en los últimos dos años. El número de personas que han invertido en este producto hasta el momento supera el medio millón. 

E incluso con el aumento de 36% en 2019, todavía existe la posibilidad de ganancias en este mercado. Sin embargo, es necesario invertir en la diversificación de la cartera para obtener resultados en la cartera en su conjunto. 

Para lograrlo, expertos de Infodinero sugieren una asignación con pesos iguales con segmentos más líquidos de fondos inmobiliarios, tales como: edificios corporativos, centros comerciales, oficinas y fondos que invierten en CRI (Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias).

Según Ricardo Almendra, director general de RBR, con una inversión en tres fondos de cada segmento, su cartera estará muy bien diversificada. 

Ante este escenario, hemos seleccionado los mejores fondos inmobiliarios para invertir en 2020. 

Si eres nuevo en el mundo de los fondos inmobiliarios, es importante saber qué son. Básicamente, los FII se componen de inversiones en el sector inmobiliario en su conjunto. Ellos pueden ser:

Fondos de ladrillo. Constituido por propiedades físicas, tales como: edificios comerciales, hoteles y centros comerciales. 

Fondos de papel. Compuesto por aplicaciones del sector inmobiliario, tales como: CRA, CRI, LCA y LCI. 

Los activos de los fondos inmobiliarios se dividen en acciones de igual valor. Por lo tanto, cuando inviertes en estos valores, estás adquiriendo partes de las propiedades. 

En primer lugar, es necesario seguir diariamente los movimientos tanto de los activos como del mercado. Si no puedes hacer esto, se recomienda contratar a un gestor especializado. 

Además, este seguimiento es fundamental para realizar asignaciones en su cartera de inversiones con el fin de obtener la mayor rentabilidad posible. Y luego obtener ingresos a través de esas asignaciones. 

Otra forma de obtener rentabilidad es con la revalorización del propio inmueble. Y por esta razón, los activos que tienen propiedades sobrevaluadas son raros. 

Como gran parte de los FII están compuestos por inversiones de renta fija, existe una mayor estabilidad. Por tanto, el beneficio de esta inversión se produce a través de la rentabilidad de los activos y la revalorización de las acciones. 

El proceso en sí es bastante similar a la compra y venta de acciones. 

Una de las principales razones para invertir es la función de ingresos mensuales. Ideal para quienes buscan alcanzar la independencia financiera o vivir de ingresos. 

Los FII le permiten disfrutar de la inversión en una propiedad, pero con los beneficios de una liquidez inmediata. De hecho, esto no sucedería con la adquisición de una propiedad física. Con la perspectiva de un crecimiento aún mayor en 2020, el momento ideal para invertir es el ideal.

Como cualquier otra inversión, la rentabilidad varía. Los factores que influyen en el desempeño son diversos, tales como: composición de los fondos, valor de las acciones, expectativas de crecimiento del sector, etc. 

Uno de los factores que más influye en la rentabilidad de las FII es la ubicación. Cuanto mejor ubicadas, mayores serán los retornos, en relación con regiones más distantes, por ejemplo. 

Es decir, la rentabilidad es similar a la del activo físico. 

Otro factor que influye es el pago del alquiler. Como los fondos inmobiliarios tienen este coste, esto repercute en la rentabilidad del reverso. Por tanto, el fondo puede fluctuar. 

Esta oscilación se produce debido a la vacancia. Lo que significa llenar las unidades vacías. Cuanto mayor sea el número de inquilinos, mayor será el retorno de la inversión. 

La caracterización de un buen fondo inmobiliario está ligada a un crecimiento continuo. Tanto de las acciones como de los ingresos pagados a los inversores. 

Al tratarse de una inversión compuesta también por renta variable, el rendimiento está sujeto a fluctuaciones. 

Sin embargo, 2020 tiene grandes expectativas. Y, según Celina Nunes, presidenta de Cushman & Wakefield en Sudamérica, ahora puede ser el último momento para hacer buenas inversiones en este sector. 

Esto se debe a que las proyecciones indican que el precio del metro cuadrado aumentará debido a:

Los centros comerciales deberían ser uno de los inmuebles que más se beneficien de esta recuperación económica. Con su crecimiento, aumenta el poder de consumo y disminuye la desocupación. 

Por tanto, existe una gran posibilidad para que los gestores de FII inviertan en nuevas adquisiciones y renovaciones de centros comerciales. 

Con este auge económico, los comercios electrónicos brasileños también deberían verse favorecidos. El mayor ejemplo es la llegada de Amazon Brasil. Y la expectativa es que amplíe sus operaciones alquilando centros logísticos, como bodegas. 

Otras empresas deberían seguir su ejemplo debido al aumento de las compras online.

Sin lugar a dudas, los almacenes ubicados dentro y alrededor de grandes centros y con infraestructura enfocada al transporte inteligente recibirán mayor atención. 

Otro factor es el aumento de la confianza empresarial, que comenzó en 2019. La perspectiva es que se favorezcan los fondos inmobiliarios para edificios corporativos y oficinas. 

Por tanto, las empresas buscarán ubicaciones estratégicas y las desocupaciones disminuirán en este tipo de inmuebles. 

Los FII en papel también deberían recibir atención. Incluso con una estabilidad de los tipos de interés en un nivel más bajo, los inversores en este tipo de fondos pueden obtener rentabilidad. Esto se debe a que el ascenso económico respalda la emisión de CRI por parte de las empresas. Y LCI de los bancos. 

En este contexto, al tratarse de títulos del sector privado, los vencimientos de largo plazo presentarán mayor rentabilidad. Lo cual puede no ser una buena apuesta para quienes desean liquidez mensual. 

Además, es importante invertir en la diversificación de su cartera, como ya hemos comentado, y los FII en papel pueden ser una buena opción si la situación prevista se invierte a lo largo del año. 

Especialistas como Inversiones Ágora y el Rico Son optimistas sobre el crecimiento de las FII y han hecho sus apuestas. A continuación, te mostraremos cuáles son. 

Esta es una de las grandes apuestas para 2020, con un incremento esperado de alrededor de 25,1% en los próximos doce meses. 

Este es un fondo tipo ladrillo. Su segmento son los centros comerciales y su objetivo es la exploración inmobiliaria y también la plusvalía mediante la compra y venta de acciones. 

El fondo inició sus actividades en diciembre de 2017 y su participación mayoritaria es Maceió Shopping (en Maceió, AL). Es administrado por Genial Investimentos Corretora de Valores Mobiliários SA. 

Este fondo tiene una perspectiva de valoración de alrededor de 22.02%.

Se trata de una apuesta del Banco Votorantim con la mayor oferta de FII de los últimos 5 años, con una financiación de R$1,2 mil millones.

El fondo es tipo ladrillo. Y su segmento son los centros comerciales. 

Este fondo tiene una perspectiva de valoración de alrededor de 17.98%. El VISC11 es un fondo tipo ladrillo. Su segmento son los centros comerciales gestionados por Vinci Partners.

Su portafolio está compuesto por diez centros comerciales ubicados en capitales metropolitanas con un millón de habitantes. Las propiedades están presentes en ocho estados diferentes y suman más de 60 mil m².

BBPO11 es un fondo inmobiliario tipo ladrillo. Y su segmento es el bancario. 

Fue creada en septiembre de 2011 y es administrada por Votorantim Asset Management DTVM Ltda., con una cartera de valores y títulos inmobiliarios. 

SAAG11 es un fondo inmobiliario tipo ladrillo. Y sus inversiones también están destinadas al segmento bancario. 

Fue creada en septiembre de 2012 por Santander Agências y es administrada por Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. Se inició con la adquisición de activos inmobiliarios al Banco Santander SA y posteriormente se pasó al “sale-lease-back”, un arrendamiento atípico. 

Además de tener inversiones en activos inmobiliarios, también cuenta con inversiones en renta fija, tales como: bonos emitidos por instituciones financieras “AA” o superiores, bonos públicos federales, CDB, LCI, CRI y acciones de fondos de renta fija que tienen diariamente liquidez.

Este FII invierte en activos de renta fija en el segmento inmobiliario con predominio de Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias (CRI). 

La estrategia de este fondo es más atrevida y cuenta con grandes inversiones en medianas empresas, además de una relevante concentración en CRI. Sin embargo, sigue teniendo buenas rentabilidades en comparación con otros fondos de características similares.

MGFF11 tiene una composición de cartera de la siguiente manera: 64% en fondos inmobiliarios, 35% en fondos de renta y 0,3% en LCI y activos de mayor liquidez. 

Uno de sus mayores diferenciadores es la adquisición de edificios corporativos AAA ubicados en las regiones centrales de São Paulo, en el eje comercial. Su segmento son losas corporativas. 

La rentabilidad ha sido muy positiva para los inversores y hay grandes perspectivas para este año.

Se trata de un fondo inmobiliario tipo ladrillo con el segmento de centros comerciales. Tiene uno de los mejores desempeños del sector, al igual que Iguatemi. 

Esto se debe a la inversión en buenos proyectos y a un buen flujo de consumidores. 

También un fondo inmobiliario tipo ladrillo y el segmento de centros comerciales. Es una gran opción para quienes buscan buenos ingresos a corto plazo. 

Su portafolio incluye 12 centros comerciales, tales como: Shopping Center Penha (18%), Shopping Parque Dom Pedro (17%) y São Bernardo Plaza Shopping (10%).

Las tasas de desocupación son bajas y las regiones están bien valoradas y cuentan con una infraestructura excelente.

Fondo tipo ladrillo del segmento de almacenes logísticos. Su concentración está en los estados de São Paulo y Río de Janeiro. 

Fue establecido en 2012, es administrado por Río Bravo y gestionado por SDI.

Hay buenas perspectivas de crecimiento y diversificación, con un mejor desempeño en comparación con sus pares. 

Este es un fondo que se enfoca en la adquisición de condominios cerrados y activos financieros como Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias (CRI), Cartas de Crédito Inmobiliario (LCI), Cartas Hipotecarias (LH), acciones FII, acciones FIDC, acciones de Renta Fija FI y Obligaciones.

HGLG11 es un FII tipo ladrillo. Su segmento son los almacenes logísticos. Existe desde hace nueve años y genera rentabilidades superiores al CDI. El fondo presenta una excelente distribución de beneficios y revalorización de las acciones.

Este fondo opera naves logísticas e industriales, comprando y vendiendo inmuebles. 

Es del tipo ladrillo y se enfoca en la captación de inquilinos de bajo riesgo con contratos con un plazo promedio de 12 meses. 

Esta FII fue creada en julio de 2010. Centra su cartera en Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias (CRI), Cartas de Crédito Inmobiliario (LCI) y Cartas Hipotecarias (LH). 

Como ves, invertir en fondos inmobiliarios en 2020 puede ser una gran opción si buscas estabilidad financiera. O vivir de los ingresos. Y, si está buscando inversiones a largo plazo, los FII en papel también son excelentes opciones. 

Obtener ingresos de un inmueble adquiriendo pequeñas partes del mismo presenta mayor liquidez y menores costos. 

Sin lugar a dudas, con la previsión de un crecimiento aún mayor en 2020, especialmente en los fondos inmobiliarios en el segmento de centros comerciales y naves logísticas, ahora es el momento de cerrar buenos negocios a mejores precios. 

Por lo tanto, con el crecimiento económico mostrado a principios de este año, las propiedades tienden a incrementar su valor.

Pronto pasarán las oportunidades de adquirir fondos a buen precio. 

En conclusión, la diversificación de la cartera es fundamental para obtener una buena rentabilidad. Por tanto, apueste por una cartera que contenga al menos tres FII de cada segmento. 

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